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上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司及其发行的公开发行债券跟

发布日期:2021-12-29 21:01   来源:未知   阅读:

  主体/展望/债项/评级时间 主体/展望/债项/评级时间 主体/展望/债项/评级时间

  注:根据陆家嘴股份经审计的2018-2020年及2021年第一季度未经审计的财务数据整理、计算

  上海新世纪资信评估投资服务有限公司(简称“本评级机构”)对上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司(简称“陆家嘴股份”、“该公司”或“公司”)及其发行的14陆金开MTN002、18陆债01、18陆债02、19陆债01、19陆债03、21陆金开MTN001与21陆金开MTN002的跟踪评级反映了2020年以来公司在股东支持、盈利能力、资产质量等方面继续保持优势,同时也反映了公司在行业环境、债务偿付、地产开发业务等方面继续面临压力和风险。

  主业定位明确,股东支持力度大。陆家嘴股份是陆家嘴地区内从事区域地产开发的国有控股企业,主要承担区域开发任务,定位较明确,能够得到股东项目、资金等方面的有力支持。

  核心业务盈利能力强。陆家嘴股份在陆家嘴金融贸易区内持有大规模的办公物业和商业物业,区位较好,出租率稳定,近年来随着核心区域的拓展,公司主业规模及盈利能力进一步增长。

  物业质量较好。陆家嘴股份拥有大量区位较好的商业物业,能提供稳定的租赁和物业管理现金收入。公司持有性物业均以成本入账,估值优势明显,能作为较好的融资抵押资产。

  融资渠道畅通。陆家嘴股份不仅能获得股东的资金支持,同时能获得银行、债券市场和股票市场等多个渠道的融资,能有效保障项目资金平衡。

  按照上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司2014年度第二期中期票据(简称“14陆金开MTN002”)、上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司2018年度第一期、第二期公司债券、2019年度第一期与第二期公司债券(分别简称“18陆债01”、“18陆债02”、“19陆债01”与“19陆债03”)与上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司2021年度第一期、第二期中期票据信用评级(分别简称“21陆金开MTN001”与“21陆金开MTN002”)的跟踪评级安排,本评级机构根据陆家嘴股份提供的经审计的 2020年财务报表、未经审计的2021年第一季度财务报表及相关经营数据,对陆家嘴股份的财务状况、经营状况、现金流量及相关风险进行了动态信息收集和分析,并结合行业发展趋势等方面因素,进行了定期跟踪评级。

  截至2021年5月17日,该公司待偿还债券本金余额180.00亿元,其中“20陆金开SCP004”将于2021年内到期,待偿债券金额合计20.00亿元。目前公司存续债券均按期付息。

  债项名称 发行金额(亿元) 期限 票面利率(%) 起息日 注册额度/注册时间 本息兑付情况

  1 18陆债01发行人选择调整票面利率,将本期债券后2年(2021)票面利率下调118个基点,由5.08%下调至3.90%;回售期债权投资人选择回售金额7,900万元,陆家嘴股份将本次回售债券进行转售,于2021年3月26日至2021年4月22日按规定办理回售债券的转售,拟转售金额不超过7,900万元。

  2021年以来,全球经济逐渐恢复但表现仍持续分化,部分新兴经济体率先加息应对通胀、资本外流与汇率贬值压力,宽松政策在未来如何退出是全球经济金融面临的一项重大考验,而中美关系以及中东等区域的地缘政治冲突等因素进一步增加了全球经济金融的不确定性,我国经济发展面临的外部压力与挑战依然较大。短期内,宏观政策持续提供必要支持力度以及消费和制造业投资的修复将带动我国经济继续复苏向好,同时需关注海外疫情形势、美对华战略遏制、全球经济修复等因素的变化;中长期看,“双循环”新发展格局下,我国改革开放水平的不断提升、创新驱动发展以及扩大内需战略的深入实施将进一步激发国内市场潜力、推动经济高质量发展,我国宏观经济基本面有望长期向好。

  2021年以来,全球的新冠肺炎疫情防控形势有所好转但仍严峻,全球经济活动随着疫苗接种的推进而逐渐恢复,制造业表现强于服务业、发达经济体快于大多数新兴经济体。大宗商品价格上涨引发通胀担忧,主要金融市场的利率水平从低位明显上行;高物价、资本外流与汇率贬值压力导致部分新兴经济体在经济恢复脆弱的情况下率先加息,而美欧等主要经济体的宽松货币政策与积极财政政策仍持续,未来如何退出当前的极度宽松货币政策、避免资产泡沫化过度并降低对全球经济的影响,将是未来全球经济金融的一项重大考验。同时,中美关系以及中东等区域的地缘政治冲突等因素进一步增加了全球经济金融的不确定性,我国经济发展仍面临着复杂多变的外部环境,而积极主动推进对外合作有利于我国应对这种不稳定的外部环境。

  我国经济保持复苏向好态势,但内部发展依旧存在一定程度的不平衡和不充分。物价中新涨价因素的涨幅较快,就业压力犹存。规模以上工业企业增加值保持较快增长、经营效益亦加快修复,而小型企业及部分消费品行业生产活动恢复仍有待加强。消费增速离正常水平尚有差距,化妆品、通讯器材、汽车等消费升级类商品及日用品零售增长相对较快,而餐饮消费偏弱;固定资产投资中房地产投资韧性较强,基建投资稳中略降,制造业投资稳步恢复;出口贸易延续强势,机电产品出口占比创新高。人民币汇率在经历大幅升值后有所调整,国际投资者对人民币资产的配置规模不断增加。

  我国持续深入推进供给侧结构性改革,提升创新能力、坚持扩大内需、推动构建“双循环”发展新格局是应对国内外复杂局面的长期政策部署;宏观政策保持连续性、稳定性、可持续性,为经济提供必要支持力度的同时加强定向调控。我国财政政策保持积极且强调更可持续,赤字率和新增债务规模均小幅

  压减,加大对保就业、保民生、保市场主体的财政支持力度仍是重点;地方政府隐性债务风险化解工作力度加强,地方政府债务风险总体可控。央行的稳健的货币政策灵活精准,保持流动性合理充裕,续作两项直达工具延期至年底,引导资金真正流入实体、服务实体;防控金融风险、保持宏观杠杆率基本稳定的目标下,实体融资增速将放缓。监管持续强化,提高上市公司质量、完善常态化退市机制、健全金融机构治理并强化金融控股公司和金融科技监管、防止资本无序扩张、加强债券市场建设,为资本市场健康发展夯实制度基础。

  2021年是我国开启全面建设社会主义现代化国家新征程的第一年,也是“十四五”时期的开局之年,在经济基本面的确定性明显提高的同时,平衡经济增长与风险防范,为深入贯彻新发展理念、加快构建新发展格局、推动高质量发展营造良好的宏观经济金融环境尤为重要。短期内,全球的疫情防控形势仍严峻,美对华战略遏制、全球经济修复、全球地缘政治等因素存在诸多不确定性,我国经济发展面临的外部压力与挑战依然较大,而消费和制造业投资的修复有望带动我国经济继续复苏向好:消费对经济的拉动作用将逐步恢复正常;企业盈利改善及中长期信贷资金支持下的制造业投资有望加速恢复,资金链压力加大以及新开工面积增速的回落会导致房地产开发投资增速放缓但具韧性,基建投资表现预计平稳;出口贸易有外需恢复的支持,强势表现会延续但持续的时间取决于全球疫情防控形势。从中长期看,在国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局下,我国改革开放水平的不断提升、创新驱动发展以及扩大内需战略的深入推进将进一步激发国内市场潜力、推动经济高质量发展,我国宏观经济基本面仍有望长期向好。

  2020年房地产开发投资保持正增长,下半年来持续提升的市场热度抵消了前期疫情影响,全年房地产市场销售呈现量增价涨的态势。近年国家对房地产调控坚持“房住不炒”定位,落实因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。近期房地产市场融资环境持续收紧,在弱化市场预期的同时或亦弱化按揭贷款便利程度,预计未来住宅销售去化压力加大。同时收紧的外部融资环境也加快了资金及项目资源向高等级信用资质房企集聚的步伐,行业竞争格局日益分化,集中度将继续提升,中小房企面临挑战。在销售承压、大额到期债务待偿、增量融资受限的预估情境下,预计2021年全行业流动性风险将进一步升高,高杠杆、高负债的房企将面临很大的信用风险暴露可能性。

  2010-2019年我国房地产开发投资完成额从4.83万亿元升至13.22万亿元,其中住宅开发投资完成额从3.40万亿元升至9.71万亿元,占比保持在70%上下。

  资增速为-7.70%。随着3月份开始全国各地陆续复工复产,二季度起各企业加快了建设进度,6月全国房地产开发投资累计同比由负转正。2020年全年全国房地产开发投资完成额为14.14万亿元,同比增长7.0%,其中住宅开发投资完成额为10.44万亿元,同比增长7.6%,相比2019年,增速有所收窄。从各地区2开发投资增长情况看,东部地区增长7.6%,中部地区增长4.4%,西部地区增长8.2%,东北地区增长6.2%。

  近两年我国商品房销售面积呈窄幅波动态势。2017-2019年我国商品房销售面积分别为16.94亿平方米、17.17亿平方米和17.16亿平方米,增速分别为7.7%、1.3%和-0.1%。2019年我国商品房销售面积出现负增长,但销售均价小幅提升,销售额仍有所增长,全年商品房销售额为15.97万亿元,同比增长6.5%,其中住宅销售额增长10.3%。进入2020年,一季度因疫情原因销售受到较大冲击,当期全国商品房销售面积21,978万平方米,同比下降26.3%,其中住宅销售面积下降25.9%;商品房销售额20,365亿元,下降24.7%,其中住宅销售额下降22.8%。二季度商品房销售出现了恢复性增长,降幅逐月收窄,三、四季度房地产市场热度持续提升,全年销售指标小幅增长。2020年全年我国商品房销售面积为17.61亿平方米,同比增长2.6%;其中住宅销售面积增长3.2%,办公楼销售面积下降10.4%,商业营业用房销售面积下降8.7%。同期我国商品房销售额为17.36万亿元,同比增长8.7%,其中住宅销售额增长10.8%,办公楼销售额下降5.3%,商业营业用房销售额下降11.2%。分地区看,东部地区商品房销售面积同比增长7.1%,销售额增长14.1%;中部地区商品房销售面积下降1.9%,销售额增长1.0%;西部地区商品房销售面积增长2.6%,销售额增长5.1%;东北地区商品房销售面积下降5.8%,销售额下降1.5%。根据Wind数据显示,2020年百城3住宅价格指数同比增长3.46%,与2019年12月相比,

  2 各地区分区如下:东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东和海南等10个省份(直辖市);中部地区包括山西、安徽、江西、河南、湖北和湖南等6个省份;西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏和新疆等12个省份(直辖市、自治区);东北地区包括辽宁、吉林和黑龙江等3个省份。

  3 一线城市北京、上海、广州、深圳,共4个;二线城市天津、重庆、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、大连、青岛、宁波、苏州、长沙、济南、厦门、长春、哈尔滨、太原、郑州、

  2020年12月百城住宅均价上涨627元/平方米至15,795元/平方米;其中一线元/平方米,二线%、3.18%和4.64%。从市场走势看,全年房地产市场销售呈量增价涨态势,各线城市走势较为趋同。

  图表 3. 2010-2020年我国商品房销售情况(单位:万平方米,%)

  土地市场方面,为缓解疫情对经济发展的负面影响,2020年二季度起大部分城市加大了优质土地供应力度,全年住宅用地供应量和成交量均同比小幅增长。根据CREIS中指数据显示,2020年全国300个城市共推出各类建设用地14.31亿平方米,同比增长5.40%,其中住宅建设用地推出5.81亿平方米,同比增长3.96%。分城市能级来看,上述 300个城市中一线.50万平方米,同比增长11.78%;二线.05万平方米,同比增长9.06%;三四线.73万平方米,同比增长10.30%。全年土地市场活跃度提升,流拍率下降,溢价率略有提升,原因主要为:一方面,实体经济恢复缓慢,多地政府为缓解财政压力加大推地力度,土地供应量明显增多;一方面,房企顺市场低迷时调整土地储备结构拿地愿望较强。多重因素作用下,资金充裕的房企将获得良好的投资机遇。

  合肥、南昌、福州,共22个;三线城市邯郸、菏泽、湘潭、呼和浩特、廊坊、湖州、洛阳、潍坊、连云港、扬州、昆山、常州、昆明、徐州、日照、烟台、新乡、镇江、泉州、营口、东莞、桂林、南宁、金华、马鞍山、东营、株洲、无锡、德州、西宁、赣州、保定、常熟、银川、泰州、盐城、威海、乌鲁木齐、宿迁、贵阳、湛江、鞍山、衡水、鄂尔多斯、包头、南通、珠海、济南、嘉兴、石家庄、中山、聊城、秦皇岛、淮安、柳州、温州、惠州、绵阳、唐山、海口、北海、淄博、江阴、宝鸡、芜湖、张家港、兰州、台州、江门、绍兴、宜昌、佛山、三亚、汕头,共74个。

  2020年以来我国房地产政策延续2019年主基调,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策差异化调控,房地产市场平稳健康发展的长效管理调控逐步实施。针对疫情对经济造成的重大不利影响,强调不把房地产作为短期刺激经济的手段,保持房地产政策的连续性、一致性、稳定性。各地政府围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标,根据区域市场特点出台不同的调控政策,承担更多的调控主体责任。各地落实“因城施策”,有收有放,不断优化调控措施,保持房地产市场健康稳定发展。

  2020年初,针对新冠肺炎疫情对经济运行的影响,国家出台一系列逆周期调节政策,加大货币信贷投放、保障流动性合理充裕。同时,部分省市出台房地产行业扶持政策,内容主要包括还款困难的贷款可适度展期、预售条件放宽、部分税收减免、工期顺延、土地出让金可延期交付、简化审批程序等方面,以对冲疫情影响。随着市场逐渐回暖,部分地区对市场出现过高预期或过热形势,

  4月中和7月底的政治局会议两次重申“房住不炒”定位,促进房地产市场平稳健康发展。7月24日召开的房地产座谈会首次提出“实施好房地产金融审慎管理制度”。7月以来,包括杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、深圳、南京等房价有所上涨的城市开始出台房地产调控收紧政策。8月,多个部门开始释放调控房地产市场和收紧房地产企业融资阀门的政策信号,后续将对房地产融资按“三条红线日,中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(自2021年1月1日起实施),建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度,以防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险,提高银行业金融机构稳健性。对房地产行业而言,8月份的房企“三条红线”监管政策从资金需求端对行业进行约束,银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度则从资金供给端实行总额控制,防止金融机构进一步做增量。新融资政策的出台将有利于市场主体形成稳定的政策预期,推动房地产行业长期稳健运行,防范化解房地产金融风险,促进房地产市场持续平稳健康发展。

  托用地审批权的决定》(以下简称“《决定》”),下放部分建设用地审批权至省、自治区、直辖市。用地审批权下放,赋予地方更大的自主权,让地方优化土地资源配置,释放地方发展的主动性、能动性,可助力地方经济发展,同时减少上报国务院审批的流程,可提高审批效率、项目落地效率和土地利用效率。《决定》还特别强调,各省级单位政府要严格审查涉及永久基本农田等特殊用地的占用,要切实保护耕地,节约集约用地,盘活存量土地。另外,国家对租赁住房的政策倾斜持续。针对2020年下半年以来热点城市土地市场持续供不应求、溢价率持续升高的态势,2021年2月起多个重点城市推行土地集中出让制度,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,且2021年发布住宅用地公告不能超过三次。预计在透明度提升下更多企业可参与土地市场交易,同时企业也有更多竞品选择,有助于降低整体市场竞拍热度,整体地价也会因土地市场集中放量而平缓,地价涨幅有望进一步降低。而对于近年来扩张速度较快,且踩了红线的企业来说,集中供地模式或将产生一定资金压力。

  房地产开发行业是典型的资金密集型产业,债务融资依赖度高。持续多年的政策调控加速了资金更多地流向优势房企,行业集中度不断提升。大型房企凭借广泛的城市布局、充足的项目储备、外部融资、土地获取、销售策略等优势,在多轮调控中表现出更为突出的控风险能力;而中小房企则因项目布局过于集中或融资受限等因素而不断遭受市场挤压。据WIND资讯数据,2020年CR10/CR20/CR50/CR100比值由2019年的26.28%/37.14%/52.92%/63.48提升至26.49%/38.02%/55.04%/66.15%,2020年行业集中度提升,各档次企业销售占比均呈现小幅提升态势。预计未来行业集中度仍将进一步提升。

  去化压力加大。房地产开发及居民购房环节债务依赖度高,持续收紧的融资政策效应将进一步显现。一方面开发企业加速回款动力将进一步强化,另一方面按揭贷款便利程度弱化将削弱居民购买力。预计2021年住宅销售压力或将增大,在房价持稳的情况下面临的资金压力或明显增大。

  集中度持续提升,中小房企面临挑战。近年土地市场出让条件严苛,大型房企凭借广泛的城市布局、充足的项目储备、外部融资、销售策略等优势,在本轮调控中的防御能力较为突出,拿地动力强劲,土地资源倾斜度高。近期房地产市场融资环境的持续收紧加快了资金及项目资源向高等级信用资质房企集聚的步伐,行业竞争格局日益分化,集中度将继续提升。而中小房企或由于项目布局过于集中,或由于融资受限,面临更大的市场竞争压力和整合风险。

  调控融资政策持续收紧,流动性风险进一步上升。房地产行业资金驱动特征极其明显。在销售压力增大、在建项目投入不减、大额到期债务待偿、增量融资受限的预设(预估)情境下,预计2021年全行业流动性风险将进一步升高。尤其是近年来高杠杆扩张后销售端资金回笼受阻的经营风格较为激进的房企,信用风险暴露的可能性将进一步加大,部分房企如泰禾集团的流动性风险暴露。值得关注的是,房地产行业与其他行业的显著区分在于,房地产业更注重个体项目,而非法人主体,当法人主体遭遇资金链断裂时,将更侧重于项目的整合与处置,对法人主体实施直接救助的必要性弱。在流动性承压的情形下,需重点关注开发企业的治理水平与项目品质,以及出售项目以实现自救的便捷程度。

  近年来,监管部门加大信托业乱象整治、引导行业回归本源,随着监管强化和金融去杠杆,信托资产规模继续收缩。2020 年,监管明确通道类及融资类信托压降目标并采取更有力的窗口指导,具有影子银行特征的信托业务清理取得有效进展。通道业务、融资类业务、房地产信托业务的萎缩加剧了行业转型的急迫性,而证券市场回暖为标品信托的发展提供了有利的外部环境。2020年,信托业监管继续补齐制度短板,发布资金信托管理暂行办法征求意见稿,其中关于各类业务集中度的规定在有利于风险控制的同时,强化了资本实力对于机构竞争力的重要性。

  2020 年,信托资产风险率继续攀升,并向信托公司固有资产传导,一方面受资本市场信用风险上升、影子银行业务清理、信托业务结构性调整等影响,另一方面也来源于信托公司自身股权管理不到位、公司治理及内控管理失当等问题。在行业转型的背景下,信托公司不断补充自有资本,目前固有资产仍以投资类为主,固信交易占比相对稳定。2020 年前三季度,信托公司收入规模同比增长,但受信托风险项目处置及固有资产信用成本计提等影响,利润总额出现较大降幅。

  2020 年,信托资产风险率继续攀升,并向信托公司固有资产传导,一方面受资本市场信用风险上升、影子银行业务清理、信托业务结构性调整等影响,另一方面也来源于信托公司自身股权管理不到位、公司治理及内控管理失当等问题。在行业转型的背景下,信托公司不断补充自有资本,目前固有资产仍以投资类为主,固信交易占比相对稳定。2020 年前三季度,信托公司收入规模同比增长,但受信托风险项目处置及固有资产信用成本计提等影响,利润总额

  回顾信托业近三年来的发展历程,资产管理行业逐步向统一监管过渡,期间信托业曾阶段性出现监管套利活动,主要集中在通道业务和房地产业务;在此背景下,2019 年下半年以来信托业监管加码,目前通道类、非标资金池业务、房地产信托业务规模得到控制。但另一方面,在资管新规过渡尚未完成、地方政府隐性债务清理及房地产调控持续推进的背景下,信托业风险项目规模快速扩大,成为行业转型、健康发展的隐患。

  从区域市场来看,上海地区房地产调控政策仍以维稳为主,2020年以来住宅交易市场热度回升,而办公物业市场竞争日趋激烈,写字楼空置率明显提升,叠加新冠肺炎疫情影响,办公楼宇租赁受到进一步冲击。该公司凭借其优质物业资源及服务,可在市场上保持较强的竞争力。苏州地区房地产市场整体呈供大于求态势,但成交容量依旧稳定,整体开发风险可控。

  2020年,上海市完成房地产开发投资4,698.75亿元,较上年增长11.00%,其中住宅投资2,418.79亿元,同比增长4.16%。

  从运营情况来看,2020年上海市商品住宅成交活跃,新房与二手房成交量均创近4年新高,其中上海新房供应在年末大幅增长,同时二手房受置换需求和旧改政策影响持续复苏。全年上海市商品住宅成交面积为 918.55万平方米,同比增长18.79%,成交金额为5,174.18亿元,同比上涨23.75%,住宅交易市场热度有所回升,成交均价为5.63万元/平方米,同比上升4.07%。而同期写字楼市场受供应量增加叠加新冠疫情双重影响走弱,截至2020年末上海市甲级写字楼总存量为1,348.92万平方米,同比上升7.65%;空置率延续上升态势,甲级写字楼空置由较上年末的13.60%升至16.00%;平均租金整体下行,

  2020年末跌至9.42元/平方米/日。总体来看,上海市房地产市场分化明显,商

  在中央“稳地价、稳房价、稳预期”调控主基调下,2019年以来上海市没有出台重磅楼市调控政策,而是以微调为主,松紧并存,稳定市场走向。受新冠肺炎疫情影响,2020年上海市商业物业租赁市场承受一定压力,上海地区优质写字楼空置率持续较高。经营方面,新冠疫情期间为维持稳定运营,物业租赁业主方纷纷出台减、免租金等优惠政策,与租户共渡难关,对租赁物业全年业绩有一定负面影响。随着上海地区办公物业市场竞争日趋激烈,楼宇租赁竞争已不单单是单项竞争,而是政策、服务、楼宇等的一篮子方案竞争,该公司优质的物业资源及良好的服务有助于其在市场上保持较强的竞争力。

  苏州市是全国重要的工业生产基地,工业基础深厚,劳动力吸纳能力强,近年均为人口净流入城市。房地产市场方面,根据Wind数据,2020年苏州市完成房地产开发投资2,673.66亿元,同比微降0.50%;房屋新开工面积2,398.65万平方米,同比下降13.10%;同期商品房销售面积2,192.17万平方米,同比增长 0.60%,其中住宅销售面积1,993.90万平方米,同比增长0.50%。苏州市商品房源共成交10.43套,同比下降7.85%,其中苏州高新区商品住宅成交1.70

  万套,同比上升38.14%。2020年苏州市场呈现供大于求态势,但成交容量依旧稳定,核心区多盘入市推高城市均价;下半年后受大环境制约,虽活跃推新但难带动成交量上涨,供销比逐渐拉大;受供销端影响,三季度以来库存及出清周期不断推高,但整体开发风险可控。

  公开信息显示,截至2020年末,苏州浒通地区库存商品房合计5,070套,合计可售面积67.77万平方米。2020年浒通地区住宅销售均价为24,266元/平方米,地区内项目平均去化周期在16.8个月左右。当年地区内土拍行情较好,但政府限价政策严格,整体市场成交平稳运行。未来浒通地区广义存量依然较大,受待入市地块冲击,区域竞争趋于激烈。

  该公司已形成以房地产业务为主,金融业务为辅的发展格局。地产方面,公司形成了短期住宅和商业销售与长期持有物业租赁并存的业务模式,目前地产开发主要分布在上海浦东的前滩、张江科学城、川沙新市镇核心区、天津红桥区及苏州高新区,持有物业分布在上海浦东的陆家嘴及前滩地区,整体经营情况良好。未来公司在张江、川沙及苏州等区域项目上仍有较大规模的投建计划,后续资金投入与现金回笼之间的平衡仍值得关注。金融业务方面,公司形成了“证券+信托+保险+基金”的基本业务架构,为进一步发展成为金融控股企业奠定了基础,但风险管控水平及竞争力仍有待提高。

  该公司成立之初的定位是陆家嘴地区开发建设的主要开发企业,早期项目集中在上海浦东的陆家嘴地区,近年来在陆家嘴以外的上海其他区域、天津及

  苏州市相继开展商业地产和商品房项目的投资建设,并逐渐增加相关土地储备,项目地理分布过于集中的情况有所改善。公司房地产业务的战略经营方针是长期持有核心区域的物业,短期出售或者转让零星物业。另外,2016 年以来公司陆续通过现金支付方式收购了上海陆家嘴金融发展有限公司(简称“陆金发”)全部股权,获得爱建证券有限责任公司、陆家嘴国际信托有限公司及陆家嘴国泰人寿保险有限责任公司(分别简称“爱建证券”、“陆家嘴信托”及“陆家嘴国泰人寿”)三家持牌金融机构。目前公司已初步完成“地产+金融”双轮驱动的战略构建,“以房地产为核心,以金融和商业零售为两翼,以浦东、天津、苏州为三城” 的“一核两翼三城”发展格局逐步形成。

  房地产销售与自持 上海、天津、苏州 资源/政策/规模/资本/管理/品牌等

  该公司经营业绩主要来自于房产项目销售结转,房产自持业务与金融业务对业绩形成有力支撑,2018-2020公司分别实现营业收入126.39亿元、147.73亿元和144.75亿元。2020年公司房地产销售、自持物业、物业管理与金融业务收入分别为64.46亿元、32.21亿元、16.70亿元和25.14亿元,房产销售业

  务收入下降系当年结转项目同比较少所致;自持物业业务受新建物业入市与新冠疫情期间减免租金政策综合影响,收入下降11.32%;金融业务主要因信托业务规模扩大及股权投资增值收益增加,收入增长29.19%。2021年第一季度,公司实现营业收入29.48亿元,同比下降29.01%,主要系本期结转房地产业务收入同比较少所致。

  2018-2020年该公司毛利率分别为53.97%、59.39%和70.65%,其中2020年公司房地产销售、自持物业、物业管理和金融业务毛利率分别为79.45%、

  72.55%、20.90%和75.16%。得益于早期运营发展过程中积蓄了部分成本较低的土地储备释放,公司近年结转的房产项目盈利能力均较强,2020年房地产销售毛利率大幅上升主要系系公司早期开发的明城花苑(原明城大酒店)项目毛利率较高所致;自持物业业务毛利率整体处于较高水平;金融业务毛利率较高,其中2020年毛利率上升系公司股权投资增值收益增加所致。2021年第一季度,公司毛利率为68.00%,同比下降4.87个百分点,系本期结转天津海上花苑项目毛利率较低所致。

  该公司作为陆家嘴地区最主要的区域开发企业,自成立以来先后承担了陆家嘴金融区大量商业地产和高端商品房项目的开发,并继续积极参与浦东各新兴区域发展建设,在向前滩、张江科学城、川沙新市镇核心区域纵深挺进,上海市区域外延伸至天津红桥区及苏州高新区。

  2018-2020年该公司房产开发业务新开工面积分别为 16.86万平方米、149.47万平方米、36.80万平方米,2020年新开工项目6个,包括潍坊社区497-02号地块、前滩54-01号地块、川沙新市镇C06-01/02等。同期竣工面积分别为26.40万平方米、15.07万平方米和33.32万平方米,其中2020年内竣工项目包括天津海上花苑(东标段)、前滩中心25-02办公等。2021年第一季度公司前滩、川沙等地区项目持续建设,截至2021年3月末公司施工面积合计260.03万平方米。

  截至2021年3月末该公司房产开发主要在建项目合计17个,具体情况如下图所示,其中商办、酒店等综合类项目8个,办公项目2个,商业项目2个,住宅项目4个,投资额总计471.87亿元,期末累计已投入269.42亿元,公司主要在建项目集中于苏州高新区、川沙新市镇、张江科学城和前滩等地。除苏州高新区绿岸地块为收购取得外,上海区域项目多依托于控股股东陆家嘴集团支持而获取。

  区域 项目名称 项目业态 总建筑面积 总投资 累计投入 未来拟投资额 建设期

  具体项目方面:(1)苏地2008-G-6(苏州绿岸)系该公司通过股权及债权收购方式获得4,该项目是公司继天津之后,第二个“走出上海”的大型成片开发项目。该项目地块位于浒墅关镇西北角,距苏州市区13公里,分为17个

  4 2016年10月17日,陆家嘴股份下属子公司上海佳湾资产管理有限公司(简称“佳湾公司”)及上海佳二实业投资有限公司作为劣后的华宝信托-安心投资20号集合资金信托计划(简称“信托计划”)联合竞得苏州绿岸95%股权及相关债权,交易总金额为 85.25亿元,其中股权成交价格为68.40亿元,佳湾公司和信托计划代苏州绿岸向江苏苏钢集团有限公司(简称“苏钢集团”)偿还债务16.85亿元,并获得相应债权。交易完成后,苏钢集团持有苏州绿岸5%的股权,华宝信托有限责任公司(简称“华宝信托”)代信托计划持有苏州绿岸72.4375%的股权,佳湾公司持有苏州绿岸22.5625%的股权。苏州绿岸原系苏钢集团下属从事房地产开发业务的子公司,主要负责苏地2008-G-6号地块的拆迁平整工作。

  地块,规划总建筑面积108.41万平方米,土地使用权面积为65.96万平方米,土地性质为住宅、商办、工业(研发)、教育用地等,以滚动方式进行项目开发,目前8号、9号、12号和14号等地块正在建设,截至2021年3月末上述地块主要项目投资额总计57.23亿元,已累计投入25.60亿元,2021年4-12月、2022年与2023年分别计划投入7.77亿元、19.58亿元和3.58亿元。

  (2)该公司开发的前滩地块是浦东开发“四老三新”格局中重要的组成部分,前滩项目总建筑面积达到350万平方米以上,以办公、酒店为主,住宅建筑面积占比仅为23%。项目定位为发展总部商务、文化传媒、运动休闲三大核心功能,包括企业天地、北美中心、媒体城、亚太中心、国际社区、高端商务区等。为减轻自身资金压力,公司采取合资共建模式。截至目前,前滩地区基础道路基建、小黄浦河道改造工程及以三个公园为主题的前滩景观绿化工程均已完工,商业物业开发建设正全面推进,住宅项目中东方逸品、东方悦耀、弘文华唐已去化完毕,商办项目中前滩中心商业、前滩企业天地、东方广场一期等均已投入使用。另外 ,公司通过招拍挂对该区域的开发进行补充,2020

  年 7月公司控股子公司上海佳章置业有限公司5以 49.11亿元拍得前滩地区Z000801 单元 54-01 地块,土地总面积 2.58万平方米,规划总建筑面积约12.78万平方米,土地用途为普通商品房、办公楼及教育用地。截至2021年3月末前滩地区2个主要项目投资总额合计83.80亿元,已投资额为66.53亿元,2021年4-12月、2022年与2023年公司分别计划投入5.20亿元、6.81亿元和3.03亿元。

  (3)川沙区域主要开发主体为全资子公司上海佳川置业有限公司(简称“佳川置业”),土地以招拍挂形式获取。2019年2月,佳章置业以29.45亿元土地成本获取川沙新市C04-12、13、14地块,项目业态为住宅及商办用地,该项目位于浦东新区川沙镇川沙路与华川西路交汇处,土地使用权面积 6.14万平方米,楼板价约23,981元/平米,其中住宅部分的楼板价约34,517元/平方米。2020年6月佳川置业以底价5.49亿元拍得川沙新市C06-01、C06-02地块,土地总面积2.76万平方米,规划总建筑面积5.53万平方米,项目业态为商业及办公。目前川沙项目开发建设正推进,截至2021年3月末其中3个项目投资额总计65.32亿元,已累计投入42.38亿元,2021年4-12月、2022年与2023年公司分别计划投入8.21亿元、5.83亿元和3.84亿元。

  (4)该公司承担了“张江科学城”核心承载区“科学之门A座”等5个项目的开发(即张江中区项目,相关地块包括56-01、57-01、73-02、74-01和75-02地块及57-02公共绿地、学林路、卓慧路、百科路地下空间),相关地块由控股子公司上海东翌置业有限公司于2019年9月以底价91.09亿元拍得,项目位于浦东新区卓闻路和环科路附近,土地使用权面积8.99万平方米,总开发体量近83万平方米,地块用途为商办、租赁住房等。根据规划,张江中区地块预计建2栋320米高的“双子塔”,并在周围将布置1栋200米、1栋160米、1栋140米、1栋110米、2栋100米,共计8栋摩天大楼。地块出让条件

  显示,地块建设工程需要在6年内完工,并且自持全部商业、租赁住房及50%的办公面积。目前张江中区项目开发建设正全面推进,截至2021年3月末其中5个地块投资额总计201.76亿元,已累计投入109.70亿元,2021年4-12月、2022年与2023年公司分别计划投入13.87亿元、21.89亿元、和21.96亿元。

  该公司房地产项目主要分布在上海、天津和苏州。2018-2020年公司合同销售面积分别为21.47万平方米、12.25万平方米和10.19万平方米,合同销售金额分别为103.72 亿元、56.58亿元和67.11亿元,同期分别结转房产销售收入61.07亿元、71.54亿元和64.46亿元。2020年公司房地产销售收现主要来自于东和公寓、锦绣观澜(川沙C04-12地块)、天津海上花苑二期、苏州15号地块二期、天津和上海的存量项目,当期竣工结转收入主要来自于存量房及早期开发的明城花苑(原明城大酒店)项目。2021年第一季度公司房地产销售收现主要来自于锦绣观澜和东和公寓项目。

  图表 12. 公司主要在售商品房住宅项目(单位:万平方米、亿元、万元/平方米)

  在售项目 总投资额 可供出售面积 累计合同销售面积 累计合同销售金额 销售均价 结转面积 结转金额 期末待结转面积

  该公司后续拟新开盘项目包括苏州绿岸12号和14号(苏州锦绣澜山)地块,可售面积较多,可为房地产销售板块现金流及经营业绩提供支撑。

  截至2020年末,该公司拥有土地储备(土地面积)合计58.85万平方米,集中于上海和苏州两地。上海地区土地储备为22.63万平方米,其中世纪大道两侧、小陆家嘴区域内和竹园商贸区土地储备面积分别为17.58万平方米、4.52

  万平方米和0.53万平方米;苏州地区土地储备为36.22万平方米。公司目前在建及储备项目较为充足,可满足未来3-5年内开发需要,同时也面临一定的投资及回款压力。

  总体来看,随着该公司业务向上海张江、川沙、天津及苏州地区的新兴商务区域拓展,可能面临一定的投资及经营风险。公司现有租赁物业的租金收入及开发项目分期销售资金回笼,可为后续项目开发提供一定支撑。

  该公司自持物业可细分为办公物业、商业物业、住宅物业和酒店物业等。凭借多年房地产项目开发及运营积累,公司持有较大规模的优质办公、商业物业以及少量的住宅物业资源。截至2021年3月末,公司在营物业总建筑面积约282万平方米,按照业态可划分为办公物业(甲级写字楼、高品质研发楼)、商业物业、住宅物业和酒店物业,其中在营甲级写字楼建筑面积191.16万平方米,在营研发楼建筑面积32.71万平方米。从租金收入构成来看,办公物业是公司自持物业最主要的租金收入来源,占公司租金收入的80%以上。2020年初的新冠疫情期间公司落实上海市《全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》和浦东新区出台的支持服务企业平稳健康发展的18条措施,对受疫情影响且符合条件的中小微服务企业实施部分租金减免措施,与租户企业共渡难关,对当年业绩有一定负面冲击,但对中长期经营影响有限。2020年公司新增物业项目主要为前滩中心商业项目,建筑面积为19.13万平方米,截至2020年末出租率为51.59%,年平均租金6.55元/平方米/天。2021年第一季度,公司自持物业经营收现合计9.92亿元,其中办公物业收现8.06亿元。

  未来,随着前滩、张江及苏州在建商业、办公物业陆续建成入市,公司租赁收入有望增长。

  该公司的办公物业主要包括甲级写字楼和高品质研发楼等。截至2021年3月末,公司长期在营甲级写字楼总建筑面积191.16万平方米,主要位于上海陆家嘴核心地段、前滩国际商务区以及天津红桥区;以陆家嘴软件园为主的高品质研发楼和非甲级写字楼总建筑面积32.71万平方米。截至2020年末,陆家嘴股份在上海地区的成熟甲级写字楼(运营一年及以上)的平均出租率约为80%,同比下降约11个百分点,平均租金8.83元/平方米/天;天津成熟甲级写字楼(运营一年及以上)的平均出租率约为76%,同比上升约13个百分点,平均租金3.45元/平方米/天;长期在营高品质研发楼平均出租率81.78%,平均租金为6.27元/平方米/天。2021年3月末陆家嘴股份在上海地区的成熟甲级写字楼(运营一年及以上)的平均出租率约为78%,平均租金 8.65元/平方米/天;天津成熟甲级写字楼(运营一年及以上)的平均出租率约为79%,平均租金3.45元/平方米/天;长期在营高品质研发楼平均出租率82%,平均租金为6.34元/平方米/天。

  主要分布在陆家嘴区域和天津地区,包括上海L+MALL、天津L+MALL、陆家嘴96广场、陆家嘴1885文化中心、陆家嘴金融城配套商业设施、天津惠灵顿小街及天津虹桥新天地等。截至2020年末,上海L+MALL出租率94%,平均租金10元/平方米/天;天津L+MALL出租率90%,平均租金2.58元/平方米/天;陆家嘴96广场和陆家嘴1885出租率分别为80%和96%,平均租金分别为10.02元/平方米/天和8.78元/平方米/天;上海陆悦坊于出租率为74%,平均租金6.25元/平方米/天。2021年3月末上海L+MALL出租率95%,平均租金10元/平方米/天;天津L+MALL出租率88%,平均租金2.4元/平方米/天;陆家嘴96广场和陆家嘴1885出租率分别为79%和96%,平均租金分别为10.32元/平方米/天和8.88元/平方米/天;上海陆悦坊于出租率为85%,平均租金6.33元/平方米/天。

  住宅物业方面,该公司持有在营的住宅物业主要是东和公寓,总建筑面积约9万平方米,共有412套住宅。公司原先将东和公寓全部出租,而2020年经营策略调整,部分公寓陆续对外出售,截至2020年末,东和公寓剩余159套住宅可租,可租面积为2.76万平方米,年末出租率38.59%,平均租金为25,105元/套/月。截至2021年3月末东和公寓剩余80套住宅可租,可租面积1.39万平方米,截至2021年3月末出租率为19.41%,平均租金为25,227元/套/月。

  酒店物业方面,该公司拥有东怡大酒店、陆家嘴明城酒店和天津陆家嘴万怡酒店三家商务型酒店,分别设有209间、221间和258间房间。2020年公司酒店业务受疫情影响较大,当年公司酒店物业现金收入合计 0.76亿元,同比下降46.1%,三家酒店平均入住率分别为49.83%、52.59%和51.49%,平均房费分别为487.82元/间/天、376.42元/间/天和467.24元/间/天,GOP率6分别为29.48%、13.21%和2.04%。针对疫情的冲击,各酒店应对措施主要包括降低人工、能耗等运营成本。2021年第一季度三家酒店入住率分别为37.91%、98.19%和52.48%,平均租金分别为476.46元/间/天、332.75元/间/天和445.05元/间/天。

  除上述并表物业外,该公司并表范围外长期在营物业包括持有50%股权的上海新国际博览中心和富都世界,分别由上海新国际博览中心有限公司及上海富都世界发展有限公司负责运营,以投资收益方式核算。2020年与2021年第一季度上述两家公司租赁收现分别为4.63亿元和0.44亿元。

  物业管理是该公司房地产资产运营管理的重要组成部分之一,具有业务叠加效应。业务主要由全资子公司上海陆家嘴物业管理有限公司和联营企业上海富都物业管理有限公司负责,上述两家企业均为行业内知名企业,具有物业管理一级资质。2018-2020年及2021年第一季度公司物业管理收入分别为13.30亿元、16.82亿元、16.70元和3.98亿元,毛利率分别为12.51%、12.50%、20.90%和47.23%,其中2020年因物业管理薪酬体系会计处理变化,将物业管理成本

  6 GOP率=GOP(酒店营业总收入-酒店营业总支出)/酒店营业总收入,该指标是考核酒店经营管理的综合指标之一。

  由营业成本调整至管理费用所致,毛利率上升8.40个百分点;2021年第一季度公司物业管理收入与毛利率大幅增长主要系前滩地区办公物业收入增加所致。整体来看,物业管理业务收入整体随新增持有型物业增长而增长。

  该公司金融业务主要依托于陆金发及其下属子公司开展。陆金发通过控股陆家嘴信托、爱建证券、合营陆家嘴国泰人寿、发起设立中银消费金融有限公司和上海国和现代服务产业基金管理公司等,已经初步形成了“证券+信托+保险+基金”的基本业务架构,为进一步发展成为金融控股企业奠定了基础。

  2020年公司金融业务运营稳定,当年实现收入25.14亿元,主要来自陆家嘴信托与爱建证券,较上年增长29.19%,业务毛利率为75.16%。2021年第一季度公司金融业务营业收入与毛利率分别为6.98亿元和82.78%。

  陆家嘴信托近年来综合实力排名上升较快,2019年国内68家信托公司综合实力排名为36位。陆家嘴信托业务主要服务于上海、青岛俩地,业务范围涵盖融资类信托、证券投资类信托、股权投资类信托和其他投资类信托等,产品体系以基础设施类业务、房地产业务投资为主。截至2021年3月末,陆家嘴信托管理信托资产规模2,206.50亿元,其中主动管理型信托资产1,351.08亿元,被动管理型信托资产855.42亿元,2020年与2021年第一季度分别新增信托项目170个和46个,分别实收信托金额1,282.40亿元和268.80亿元。2021年3月末陆家嘴信托净资本为54.09亿元,风险资本为38.19亿元。2020年与2021年第一季度陆家嘴信托分别实现营业收入18.92亿元和5.78亿元,加权年化信托报酬率分别为0.54%和0.57%,净利润分别为11.45亿元和3.78亿元。

  图表 14. 截至2021年3月末陆家嘴信托在营资产管理计划情况(单位:亿元)

  爱建证券经营规模较小,拥有证券经纪、证券投资咨询、投资银行与证券交易等的综合类业务,截至2020年末爱建证券资产总额为48.64亿元,负债总额为32.37亿元。同期末爱建证券开户投资者数量为24.05万户,2020年全年证券经纪业务交易额7,852.06亿元(其中股票经纪业务交易额3,968.56亿元),2020年实现营业收入2.87亿元,其中证券经纪业务收入1.32亿元、投

  资银行业务收入0.80亿元、资产管理和投资咨询业务收入共计0.10亿元,净利润为 0.03亿元。由于市场环境不佳及承销债券涉诉,爱建证券近年盈利情况较差。此外,2020年11月11日上海证监局公布行政处罚公告,对爱建证券采取责令为期6个月的整改,整改期间暂停资产管理业务的处罚。

  该公司主业盈利能力强,对联营、合营企业及金融资产的投资规模大,目前已形成了以经营收益为主,投资净收益为辅的盈利结构。2018-2020年及2021年第一季度营业毛利分别为68.22亿元、87.74亿元、102.26亿元和20.05亿元,随公司房产项目结转周期变化。同期公司经营收益分别为 38.48亿元、54.91亿元、64.59亿元和14.23亿元。

  该公司期间费用以财务费用为主,2018-2020年公司期间费用率分别为12.12%、10.00%和10.23%。2020年公司营业收入同比下降,同期经营类成本下降,当年期间费用率同比微升 0.23个百分点,但费用化利息支出上升,财务费用率同比上升0.47个百分点至7.12%。另外,近三年公司税金及附加分别为12.27亿元、18.45亿元和22.61亿元,主要包括土地增值税、房产税和营业税等。同期公司资产减值损失(含信用减值损失)分别为2.15亿元、-0.40亿元和0.26亿元,主要来自可供出售金融资产的减值损失。2021年第一季度公

  司期间费用合计3.36亿元,其中财务费用为2.32亿元,因本期营业收入规模同比下降,期间费用率同比上升3.19个百分点至11.38%。

  其他非流动金融资产持有期间取得的股利收入 - 1.88 0.65 - -

  该公司投资收益主要由联营与合营企业收益、出售子公司股权、银行理财产品收益、金融资产股利分红等构成,2018-2020年分别为15.56亿元、6.01亿元和0.64亿元,规模逐年下降。2020年部分联营、合营企业经营业绩下滑,投资净收益仅为 0.64亿元,其中权益法核算的长期股权投资收益由正转负至-0.82亿元。2021年第一季度公司实现投资收益-0.42亿元,同比减少0.12亿元。公司对外投资企业中,除新国际博览公司、中银消费金融有限公司、上海浦东嘉里城房地产有限公司及上海富都世界发展有限公司经营业绩较好外,其他企业多数盈利能力较弱,部分被投资企业如、上海中心大厦建设发展有限公司等业绩波动亏损,使得公司权益法核算的长期股权投资收益呈现波动态势;出售子公司股权虽能获得高额投资收益,但难以持续,且在金融市场频繁波动的情况下,公司持有和处置可供出售金融资产投资收益规模面临较大不确定性。

  该公司营业外净收入及其他收益规模较小,2018-2020年及2021年第一季度分别为0.55亿元、1.56亿元、2.14亿元和0.21亿元,其中政府补助分别为0.30亿元、0.86亿元、1.38亿元和0元。同期公司净利润分别为41.05亿元、

  该公司目前正处深化实施 “商业地产+商业零售+金融服务”的业务格局,在深耕陆家嘴金融核心区域的同时,以前滩国际商务区标志性建筑“前滩中心”项目的建设为中心,推进前滩区域的开发建设,参与了“张江科学城”核心承载区“科学之门A座”等5个项目的开发,同时加强新领域招商研究,建立《上海优质写字楼市场信息更新及重点楼宇信息更新机制》,为张江科学城等项目的前期战略招商工作做好铺垫;另外,公司高度关注金融板块的发展,以三个持牌金融机构为抓手,进行产融结合战略研究及投资项目的投后管理,积

  跟踪期内,该公司股权结构未发生变化,陆家嘴集团仍为公司控股股东,浦东新区国资委为公司的实际控制人。公司法人治理结构健全,组织结构较为合理,内部管理规范。公司与关联方有一定规模的资金往来,多体现为控股股东对公司的资金拆借及担保支持。

  跟踪期内,该公司股权结构未发生变化,截至2021年3月末,陆家嘴集团、上海国际集团资产管理有限公司和中国证券金融股份有限公司分别持有该公司56.42%、2.95%和2.99%的股份。浦东新区国资委全资控股陆家嘴集团,为公司的实际控制人(公司产权状况详见附录一)。

  截至2021年3月末,陆家嘴集团资产总额1,877.88亿元,其中货币资金139.63亿元;负债总额1,381.86亿元,其中刚性债务约840.15亿元;2020年与2021年第一季度陆家嘴集团分别实现营业总收入300.56亿元和37.09亿元,净利润分别为71.29亿元和9.70亿元;同期陆家嘴集团经营性现金净流入额分别为-17.80亿元和-9.61亿元。

  该公司与关联方存在一定规模的持续性关联交易和资金往来,相应的关联方包括陆家嘴集团、同一最终控制方企业及合营企业等。具体表现在销售商品、提供及接受劳务、房产租赁、转让资产及关联资金拆借等方面。2020年公司向关联方销售商品/提供劳务共计6.59亿元,同比增加4.38亿元,主要系前滩地区项目开发规模增加所致;向关联方采购商品/接受劳务共计0.56亿元,同比减少0.02亿元;2020年公司及其子公司向陆家嘴集团取得短期与长期借款合计113.69亿元,借款利率在3.85%-4.75%之间,同时偿还借款101.19亿元。截至2020年末,公司应收、预付关联方各类账款账面余额合计为3.72亿元,应付、预收关联方各类账款账面余额合计为52.52亿元。截至2020年末,公司尚无对关联方担保事宜。

  根据该公司及其主要子公司于2021年04月16日查询的《企业信用报告》所载,公司及其主要子公司近年来均无不良信贷记录。经2021年05月17日查询国家企业信用信息公示系统显示,公司未被列入经营异常及严重违法失信企业名单、无重大失信违法处罚信息。

  跟踪期内,该公司所持经营性物业区位优势总体上较显著,资产质量良好,以成本法计量,潜在增值空间大;受益于经营积累,资本实力不断增强。目前公司张江、川沙等区域开发项目正全面推进,资金需求较大,刚性负债规模呈扩张趋势,且债务期限结构偏短期,需关注融资环境变化及短期债务偿付压力。

  普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙)对公司的2018-2020年财务报表进行了审计,均出具了标准无保留意见的审计报告。公司执行财政部颁布的《企业会计准则—基本准则》及其补充规定。2020年执行了财政部《关于印发的通知》(财会[2020]10号)及《企业会计准则实施问答》(2020年12月11日发布)。

  合并范围方面,2020年公司注销上海东恒商务咨询有限公司、上海佳掣实业发展有限公司、天津陆家嘴置业有限公司以及陆家嘴金融(香港)有限公司4家子公司,以现金出资形式新设佳章置业和上海前悦酒店管理有限公司2家子公司。2021年第一季度公司合并范围无变化。截至2021年3月末,公司纳入合并范围的子公司共49家,其中全资子公司29家,控股子公司20家。

  近年来,该公司先后对前滩、张江、川沙等区域进行商业开发,项目建设投入较大,公司负债总额总体呈增长趋势。2018-2020年末公司负债总额分别为553.22亿元、623.83亿元和675.77亿元。受益于权益增长,同期末资产负债率持续下降,分别为70.82%、68.22%和66.67%。

  2018-2020年末该公司所有者权益合计分别为227.90亿元、290.57亿元和337.78亿元,得益于经营积累,公司权益资本实力不断增强,其中2020年末公司所有者权益中实收资本、未分配利润与少数股东权益分别为40.34亿元、

  136.01亿元和135.13亿元。同期公司权益资本对刚性债务比率持续上升,分别为0.68、0.69和0.71。

  2021年3月末该公司负债总额为710.24亿元,较上年末增长5.10%,资产负债率较上年末微增0.42个百分点至67.09%。同期末公司所有者权益较上年末增长3.14%至348.37亿元,其中实收资本、未分配利润与少数股东权益分别为40.34亿元、144.86亿元和136.71亿元。

  该公司负债结构以短期为主,2018-2020年末公司长短期债务比分别为0.62、0.51和0.55,债务期限结构偏短期化。从债务构成来看,公司负债集中于刚性债务、应付账款、预收账款(含合同负债)、应交税费和其他应付款等。因公司建设规模扩大,2020年末公司应付账款同比增长27.35%至32.68

  亿元;预收款项(含合同负债)同比增长40.60%至42.49亿元,主要系锦绣观澜(川沙C04-12地块)项目推盘销售收到房款所致;应交税费36.49亿元,同比增长2.55%,主要为根据项目结转情况计提所得税和土地增值税;其他应付款(不含应付利息、应付股利)主要由土地开发业务相关的预提支出及相关税费构成,当年末同比减少30.22%至54.05亿元,主要系购房意向金减少所致。2021年3月末公司负债总额,较上年末增长5.10%至710.24亿元,其中应付账款减少33.91%,系公司本期支付2020年底按工程进度计提的工程款项所致,预收款项(含合同负债)较上年末增长27.32%,系收到锦绣观澜一期和东和公寓项目售房款所致,其他科目较上年末变化不大。

  注1:其他短期刚性债务=应付利息+一年内到期的应付债券+其他流动负债注2:其他中长期刚性债务=其他非流动负债

  在前滩、张江科学城、苏州等重点区域项目开发建设投入及土地储备资金筹措的影响下,该公司刚性债务增长较快,2018-2020年末公司刚性债务分别为337.49亿元、419.50亿元和475.51亿元,其中2020年末公司短期与中长期刚性债务分别为237.84亿元和237.67亿元,分别同比增长12.27%和14.45%。具体来看,2020年末公司短期借款余额较上年末增加2.93亿元至133.16亿元,其中信用借款 118.55亿元,股东借款 8.00亿元(借款利率3.85%-4.35%),同业借款5.10亿元(借款利率5.68%),收益凭证1.18亿元(票面利率3.80%-6.60%);一年内到期的长期借款余额较上年末增加 29.87

  亿元至42.99亿元;其他短期刚性债务较上年末减少6.79亿元至61.69亿元,主要受18陆债01(5.00亿元)与18陆债02(10.00亿元)即将到期转入流动负债科目、公司发行多期超短期融资债券及当期公司还偿付了部分应付信托受益人款项综合影响所致。公司2020年末长期借款余额为144.10亿元,借款利率为3.568%-4.750%,其中质押借款53.42亿元、抵押借款15.23亿元、信用借款75.45亿元;应付债券因18陆债01与18陆债02会计科目变化,余额,较上年末减少15.00亿元至75.00亿元;公司其他中长期刚性债务余额为18.57亿元,全部为子公司陆家嘴信托待支付的底层项目的收益,由于2019年应付资产管理计划优先级份额重分类至其他流动负债科目,当年末大幅增加8.75亿元系子公司陆家嘴信托产品结构和流动性发生变化所致。2021年3月末公司刚性债务较上年末增加36.67亿元至512.18亿元,其中银行借款较上年末减少2.78亿元至317.47亿元;因部分存续公司债券进入回购期调整至一年内到期的应付债券科目与20陆金开SCP005等超短期融资券陆续到期偿付综合影响,其他短期刚性债务较上年末净增加 9.04亿元;应付债券增加26.21亿元,主要系21陆金开MTN001(10亿元)与21陆金开MTN002(40.00亿元)与存续期内债券会计科目调整综合影响所致;其他中长期刚性债务较上年末增加4.20亿元,系应付信托受益人款项增加。

  该公司债务期限结构偏重短期,存在一定的即期偿债压力。但近年融资成本持续降低,2018-2020年末公司融资成本分别为4.74%、4.42%和4.01%。

  注:业务收支现金净额指的是剔除“其他”因素对经营环节现金流量影响后的净额;其他因素现金收支净额指的是经营环节现金流量中“其他”因素所形成的收支净额。

  2018-2020年该公司营业周期分别为1,348.36天、1,402.12天和2,383.35天,受房市政策调控影响,项目去化周期延长,营业周期整体拉长。公司房地产销售资金回笼和收入结转具有非同步性,营业收入现金率波动较大。

  2018-2020年及2021年第一季度公司经营环节产生的现金流量净额分别为43.17亿元、5.17亿元、-7.02亿元和13.85亿元。2020年公司现有房地产项目多处于开发及竣工结算状态,加之公司预付前滩及川沙地区两宗地块土地款,致经营现金整体呈净流出状态。2021年第一季度经营性现金流大幅回正主要系本期收到收到锦绣观澜一期和东和公寓项目售房款所致。

  该公司EBITDA主要由利润总额、列入财务费用的利息支出和固定资产折旧等组成。近年来公司EBITDA持续增加,一方面受益于盈利不断增长;另一方面随着刚性债务及投资性房地产规模的增加,费用化利息支出及固定资产折旧随之增长。公司EBITDA对刚性债务及利息支出的保障度尚可,2020年分别为0.18倍和4.22倍。

  该公司的投资活动主要是对联营、合营及参股公司等的股权转让及收购,2018-2020年及2021年第一季度公司投资活动产生的现金流量净额分别为9.85亿元、-84.33亿元、-23.57亿元和-9.76亿元。2020年公司回收投资与投资支付净流入额同比增加13.01亿元,主要系陆家嘴信托交易性金融资产及买入返售金融资产现金流量净额由经营活动现金流量调至投资活动现金流量所致,同时张江中区与川沙拍地等投入增加,2020年公司投资环节产生的现金流量净额仍为负。2021年第一季度公司投资环节现金流净额同比减少13.33亿元,主要系本期公司向联营企业上海东袤置业有限公司出资 3.00亿元与公司金融板块金融产品投资额增加所致。

  2018-2020年及 2021年第一季度该公司筹资性现金流量净额分别为-53.25亿元、78.93亿元、33.44亿元和31.10亿元。公司融资渠道畅通,主要通过银行借款、发行债券等方式弥补资金缺口。2020年筹资性现金流继续呈净流入,主要系浦东、苏州等重点区域项目开发建设及支付拍地款而新增融资;2021年第一季度呈大额净流入,主要系部分债务年内集中到期及项目建设需要,提前筹备资金所致。

  以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产(亿元)7 32.56 17.44 28.52 30.69

  可供出售金融资产+持有至到期投资+债权投资+其他非流动金融资产+发放贷款及垫款(亿元) 48.10 65.54 75.99 76.71

  该公司资产以非流动资产为主,近三年非流动资产占比在55%左右。2020年末,公司流动资产合计437.83亿元,主要由货币资金、以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产、存货及其他流动资产等构成。其中,货币资金为39.10亿元(无受限货币资金),同比增加3.03亿元;由于年内基金投资和资管计划等续期,以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产账面价值同比增加11.08亿元至28.52亿元,其中包括债券投资1.63亿元和股票投资26.88亿元;存货账面价值为305.78亿元,同比增加60.16亿元,主要系公司上海浦东前滩、川沙及苏州绿岸多个地块项目建设推进,存货中开发成本240.13亿元,开发产品65.64亿元,公司正在开发的项目均处于重点规划区域,跌价损失风险相对较小;其他流动资产减少8.93亿元至32.69亿元,主要是由陆家嘴信托所持的集合资金信托计划、理财产品等构成,因部分资金信托计划到期而减少。2021年3月末,公司流动资产较上年末增长9.35%至478.76亿元,其中货币资金增加35.96亿元至75.06亿元,主要系项目资金回笼与尚未使用的债券募集资金增加综合影响所致;以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产账面价值较上年末增加2.17亿元至30.69亿元,系金融资产投资规模增加所致;其他科目较上年末变化不大。

  2020年末,该公司非流动资产合计575.72亿元,主要由长期股权投资、投资性房地产、可供出售金融资产、持有至到期投资、债权投资、其他非流动金融资产和发放贷款及垫款构成。其中长期股权投资主要是对上海浦东嘉里城房地产有限公司、上海中心大厦、上海富都世界发展有限公司、新国际博览公司等联营、合营公司的投资,当年末同比减少0.96亿元至87.62亿元;投资性房地产账面价值为368.14亿元,同比增加28.98亿元,主要系当年前滩中心等商业项目入市并转入投资性房地产及张江项目投入等综合影响所

  7 2019年审计报告将该科目调入“交易性金融资产”,为保持报告统一性仍列为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

  致,公司投资性房地产均采用成本模式计量,具有较大的增值空间;公司可供出售金融资产、持有至到期投资、债权投资、其他非流动金融资产和发放贷款及垫款同比增加10.45亿元至75.99亿元,主要是因部分理财产品到期赎回与信托业务相关贷款增加综合所致。2021年3月末公司非流动资产较上年末增加4.13亿元至579.85亿元,其中长期股权投资增加2.99亿元至90.61

  亿元,主要系公司向联营企业上海东袤置业有限公司8出资 3.00亿元所致;

  截至2021年3月末,该公司受限资产(不含质押子公司的股权)账面价值合计93.52亿元,占总资产的8.83%,均用于借款抵押,其中受限存货23.55亿元,受限投资性房地产69.98亿元。此外,公司将所持子公司陆金发100%股权与申万置业100%股权用于质押借款,同期末上述 2家子公司股权账面金额合计143.15亿元。

  2018-2020年末该公司流动比率分别为104.87%、91.20%和100.69%,速动比率分别为43.14%、31.63%和30.37%,均处于较低水平,近年来整体呈下降趋势主要系公司流动负债中短期借款及预收账款大幅增加所致。公司现金类资产储备一般,同期末现金比率分别为20.27%、12.98%和15.55%。2021年3月末,公司货币资金余额增加,同期末流动比率、速动比率与现金比率均有所上升,分别为112.34%、40.35%和24.81%。

  其一为子公司爱建证券因作为富贵鸟股份有限公司发行的“16富贵01”之主承销商和受托管理人,因“16富贵01”违约已收到多方投资人提起的仲裁申请或诉讼,投资人要求爱建证券对其未获兑付的本息、违约金及律师费等承担连带赔偿责任。截至目前涉及金额合计约为人民币 3.14亿元9,目前相关裁决及诉讼均处于审理过程中。

  8 上海东袤置业有限公司注册资本人民币100亿元,拟定经营范围包括各类工程建设活动、房地产开发经营,陆家嘴集团与陆家嘴股份出资比例分别为70%和30%。

  其二为2019年12月子公司陆津房产因陆家嘴广场项目施工造成天津市中医药研究院附属医院(简称“天津中研院”)房屋受损涉诉,天津中研院要求陆津房产(建设单位)和上海建工七建集团有限公司(施工单位)赔偿其就房屋受损造成的损失(涉及金额2.80亿元)以及诉讼费、保全费和评估审计费用,并承担共同或连带赔偿责任;截至目前本案正在审理过程中。

  其三为子公司陆金发作为原告涉及私募股权投资案件,2010年6月,陆金发与黑石(中国)股权投资管理有限公司(简称“黑石(中国)”)及其他有限合伙人合伙设立上海黑石股权投资合伙企业(有限合伙)(简称“黑石(有限合伙)”)。2013年6月11日,黑石(有限合伙)与江苏丰泰流体机械科技有限公司(简称“江苏丰泰”)及江苏丰泰实控人侯氏家族(侯晓冬、侯晓莉和侯敏)等签署《股权转让及增资协议》,约定黑石(有限合伙)通过受让侯晓冬股权及认购增资股权的方式以 1.5亿元对价认购江苏丰泰15.99%的股权。黑石(有限合伙)与侯氏家族及江苏丰泰前轮投资人高飞签订的《股东协议》中约定了未完成目标时应由侯氏家族成员以每年8%的复合回报率回购的条款,但在上述三方合意下,侯氏家族成员按约履行回购条款的义务被免除,在未征求陆金发等基金投资人的意见下,操纵黑石(有限合伙)仅以400万元的对价退出江苏丰泰,损害黑石有限合伙投资人的利益。因此,陆金发将黑石(中国)、黑石(上海)股权投资管理有限公司及侯氏家族列为被告向上海金融法院提起诉讼,要求五名被告赔偿违约金和未分配收益1.04亿元及诉讼费、保全费和保全担保费,截至目前此案仍在审理中。

  其四为子公司申万置业与绿地控股集团有限公司(简称“绿地集团”)的合同纠纷案件,申万置业因绿地集团逾期履行合同义务(逾期办理预售许可证、逾期竣工、逾期办理不动产权证)于2020年10月向上海市第一中级人民法院提起诉讼,要求绿地集团支付违约金合计4.64亿元(暂计至2020年10月27日金额),截至目前该案尚未开庭。

  该公司集团本部主要承担融资职能及部分房地产销售及租赁业务。2021年3月末,集团本部资产总计714.37亿元,主要由其他应收款、存货、长期股权投资及投资性房地产构成,年末账面价值分别为192.93亿元、21.88亿元、293.90亿元和110.03亿元,其中其他应收款主要系应收关联公司款项,系对下属子公司拆借款项。同期末,集团本部负债合计614.35亿元,其中刚性债务总额为412.09亿元,占合并口径比重为80.46%。刚性债务主要包括短期借款107.48亿元、一年内到期的长期借款33.52亿元、长期借款109.39

  亿元及应付债券101.21亿元。2020年与2021年第一季度公司本部分别实现营业收入47.73亿元和5.74亿元,净利润分别为12.83亿元和-497.95万元;

  同期经营性现金净流量分别为2.22亿元和17.36亿元。整体来看,集团本部能进行较有效的资金调配及周转,财务风险可控。

  该公司系陆家嘴集团的重要子公司,在其业务体系中居核心地位,近三年公司获得陆家嘴集团有力支持。业务方面,在控股股东的支持下,公司得以进军前滩国际商务区、张江科学城项目,承担区域标志性建筑的开发建设。资金方面,截至2021年3月末,公司从陆家嘴集团取得借款余额为53.30亿元。

  该公司与当地多家大型国有银行建立了紧密的合作关系,尚未使用的授信额度充裕。截至2021年3月末,公司共获得主要合作银行的综合授信额度605.27亿元,其中尚未使用的额度为301.87亿元。

  工农中建交五大商业银行(亿元) 396.54 215.05 信用、抵押、质押

  该公司已形成以房地产业务为主,金融业务为辅的发展格局。地产方面,公司形成了短期住宅和商业销售与长期持有物业租赁并存的业务模式,目前地产开发主要分布在上海浦东的前滩、张江科学城、川沙新市镇核心区、天津红桥区及苏州高新区,持有物业分布在上海浦东的陆家嘴及前滩地区,整体经营情况良好。未来公司在张江、川沙及苏州等区域项目上仍有较大规模的投建计划,后续资金投入与现金回笼之间的平衡仍值得关注。金融业务方面,公司形成了“证券+信托+保险+基金”的基本业务架构,为进一步发展成为金融控股企业奠定了基础,但风险管控水平及竞争力仍有待提高。

  跟踪期内,该公司股权结构未发生变化,陆家嘴集团仍为公司控股股东,浦东新区国资委为公司的实际控制人。公司法人治理结构健全,组织结构较为合理,内部管理规范。公司与关联方有一定规模的资金往来,多体现为控股股东对公司的资金拆借及担保支持。

  跟踪期内,该公司所持经营性物业区位优势总体上较显著,资产质量良好,以成本法计量,潜在增值空间大;受益于经营积累,资本实力不断增强。目前公司张江、川沙等区域开发项目正全面推进,资金需求较大,刚性负债规模呈扩张趋势,且债务期限结构偏短期,需关注融资环境变化及短期债务

  同时,我们仍将持续关注:(1)房地产行业宏观政策风险;(2)上海、苏州、天津房地产市场政策风向及房价波动情况;(3)该公司拿地节奏和土地出让金支付计划;(4)在建拟建项目投融资、预售情况及资金平衡能力;

  上海陆家嘴(集团)有限公司 上海国际集团资产管理有限公司 中国证券金融股份有限公司 其他

  全称 简称 母公司持股比例(%) 主营业务 2020年(末)主要财务数据(亿元) 备注

  资产总额(亿元) 所有者权益(亿元) 营业收入(亿元) 净利润(亿元) 经营活动产生的现金流净额(亿元)

  上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 陆家嘴股份 - 房地产开发、经营房屋租赁等 664.24 100.07 47.73 12.83 2.22 母公司口径

  注:表中数据依据陆家嘴股份经审计的2018-2020年及2021年第一季度未经审计的财务数据整理、计算。

  权益资本与刚性债务比率(%)=期末所有者权益合计/期末刚性债务余额×100%

  现金比率(%)=[期末货币资金余额+期末交易性金融资产余额+期末应收银行承兑汇票余额]/期末流动负债合计×100%

  利息保障倍数(倍)=(报告期利润总额+报告期列入财务费用的利息支出)/(报告期列入财务费用的利息支出+报告期资本化利息支出)

  营业周期(天)=365/{报告期营业收入/[(期初应收账款余额+期末应收账款余额)/2]} +365/{报告期营业成本/[(期初存货余额+期末存货余额)/2] }

  总资产报酬率(%)= (报告期利润总额+报告期列入财务费用的利息支出)/[(期初资产总计+期末资产总计)/2]×100%

  净资产收益率(%)=报告期净利润/[(期初所有者权益合计+期末所有者权益合计)/2]×100%

  净资产收益率*(%)=报告期归属于母公司所有者的净利润/ [(期初归属母公司所有者权益合计+期末归属母公司所有者权益合计)/2]×100%

  营业收入现金率(%)=报告期销售商品、提供劳务收到的现金/报告期营业收入×100%

  经营性现金净流入量与流动负债比率(%)=报告期经营活动产生的现金流量净额/[(期初流动负债合计+期末流动负债合计)/2]×100%

  非筹资性现金净流入量与负债总额比率(%)=(报告期经营活动产生的现金流量净额+报告期投资活动产生的现金流量净额)/[(期初负债合计+期末负债合计)/2]×100%

  EBITDA/利息支出[倍]=报告期EBITDA/(报告期列入财务费用的利息支出+报告期资本化利息)

  EBITDA/刚性债务[倍]=EBITDA/[(期初刚性债务余额+期末刚性债务余额)/2]

  注2. 刚性债务=短期借款+应付票据+一年内到期的长期借款+应付短期融资券+应付利息+长期借款+应付债券+其他具期债务

  注3. EBITDA=利润总额+列入财务费用的利息支出+固定资产折旧+无形资产及其他资产摊销

  投资级 AAA级 发行人偿还债务的能力极强,基本不受不利经济环境的影。